De plus en plus souvent analysée, à la faveur de la réforme du droit des obligations, en une clause de cession anticipée de contrat, la clause de substitution de bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente immobilière n’organise pourtant pas un transfert quel qu’il soit (de contrat, de droit de créance ou d’option) au profit d’un tiers. Elle évoque davantage la figure de la stipulation de contrat pour autrui, dont la jurisprudence donne signe depuis des décennies.

1. Il est d’usage, dans les promesses unilatérales de ventes immobilières, de stipuler que leur bénéficiaire aura la faculté de se substituer au tiers. Cette substitution est souvent assortie de conditions : celle, par exemple, que le bénéficiaire restera tenu avec le substitué des obligations nées de la promesse, notamment l’indemnité d’immobilisation ; ou celle que le tiers substitué financera le prix de son acquisition au moyen d’un prêt conforme à la condition suspensive de prêt. Le processus de cette substitution n’est pas fixe. L’opération suppose généralement qu’un acte notarié de substitution – quand la promesse est notariée – ou un simple courrier – pour une promesse sous seing privé – soit transmis, dans les délais convenus, par le notaire du tiers ou par celui-ci à l’étude du notaire du promettant. Lorsque la promesse stipule que la formation de la vente sera différée au jour de sa régularisation par acte authentique, la substitution ne se concrétise que par cette régularisation entre vendeur et substitué, pour peu qu’elle ne soit pas suivie, le cas échéant, d’une rétractation (CCH, art. L. 271-1). Si la promesse ne retarde pas la formation de la vente à la conclusion de cet acte authentique, la transmission de l’acte de substitution vaut levée d’option d’achat par le tiers substitué et forme la vente à sa réception ou, le cas échéant, à l’expiration du délai de rétractation.

2. Depuis plusieurs décennies, la Cour de cassation considère que la substitution de bénéficiaire « n’a pas le caractère d’une cession et même, plus précisément, « n’a pas le caractère d’une cession de créance ». Elle en déduit, d’une part, que cette substitution n’a pas à être signifiée par commissaire de justice au promettant dans les conditions de l’article 1690 du Code civil. Elle en conclut, d’autre part, que cette substitution « n’entre pas dans le domaine d’application de l’article 1840-A du Code général des impôts ». Ce texte, devenu depuis l’article 1589-2 du Code civil, prescrit à peine de nullité l’enregistrement dans les dix jours de toutes promesses unilatérales de vente de bien immobilier, de même que toute cession portant sur lesdites promesses.

3. La pratique notariale de la rédaction des clauses de substitution de bénéficiaire dans les promesses unilatérales de vente d’un bien immobilier ne semble pas avoir été altérée par l’insertion dans le Code civil, par l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, d’un nouvel article 1216. Ce texte, qui entérine les figures jurisprudentielles de la cession de contrat et de la clause de cession de contrat par anticipation, dispose en son premier alinéa qu’« un contractant, le cédant, peut céder sa qualité de partie au contrat à un tiers, le cessionnaire, avec l’accord de son cocontractant, le cédé » ; et, dans son second alinéa, que « cet accord peut être donné par avance, notamment dans le contrat conclu entre les futurs cédant et cédé, auquel cas la cession produit effet à l’égard du cédé lorsque le contrat conclu entre le cédant et le cessionnaire lui est notifié ou lorsqu’il en prend acte ». Le troisième alinéa précise que « la cession doit être constatée par écrit, à peine de nullité ».

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